当下房贷生活跟每个家庭息息相关，从一线城市到三四线小城市，房贷成为关系每个家庭生活必然因素。今天我们来讨论一下银行房贷什么时候还或提前还什么阶段还比较划算。众所周知在年12月30日颁布的关于各个银行于年3月1日起各大银行贷款利率执行LPR政策之前，我们的贷款利率都是以基准利率为准。之前我们所购房一般分为商业贷款(门面)和商业贷款(住房)，其中住房贷款分为住房公积金贷款和商业贷款(住房)。住房公积金贷款我们就不详说了。今天我们细聊一下商业贷款(住房)，在LPR政策之前我相信我们每个人都清楚商业贷款分为等额本息还款方式和等额本金还款方式
本图片仅供参考这两种方式大的还款规律如下，假设银行利率保持基准利率没有浮动的情况
从上可以对比等额本息还款方式基准利率不浮动的情况下还款期限内每月还款额是不变的，而等额本金还款方式在基准利率不浮动的情况下还款期限内每月还款额在规律递减的，若贷款年限较短，以10万5年月供为例，5年基准利率4.75%则等额本息还款方式.47与等额本金还款方式.92，5年60期总利息相差.55，这些利息平均到每个月相差不大，但等额本息还款方式在首月付款多付.51，这种在贷款金额较小的情况下差距不大，但若贷款金额较大的情况则差距比较大。
随着近期LPR的政策落实，部分银行也在通知签改贷款合同，这个时候有些家庭考虑提前还款或提前部分还款下面以万贷款10年；20年；30年银行基准利率4.9%不浮动为例，还款图如下
红色部分表示支付利息数字部分等本息表示每月还款额，等本金表示首月还款额
红色部分表示支付利息从上面可以看出无论等额本息还款方式或等额本金还款方式都是在我们每个月的还款额中优先支付利息。一旦提前还款其实都是支付我们自己的本金，所以主要看目前我们处于还贷周期的那个阶段，处于还贷周期的前半部分，提前还款减少的利息越划算，由于银行都设定有贷款一年期内不允许提前还款，所以提前还贷有贷款满一年后申请提前还贷，或部分提前还贷从本金减下来，利息自然减下来。所以提前还贷在贷满一年内越早还款越好。反之假如你贷10年款，已经还满7、8年大部分利息已付出，那么提前还款本金占大头，而利息只有很少一部分，还也是自己的钱，还不如将资金留在手上便于流通。
今天简单对银行实行基准利率时等额本息还款方式和等额本金还款方式的分析，希望对看到这篇文章的你有帮助。若有不同意见，欢迎评论留言